CORONAVIRUS

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverhältnissen

Der Gesetzgeber hat eine Vermutungsregelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann. Das führt zu einer besseren Verhandlungsposition des Mieters gegenüber dem Vermieter.
In § 7 zu Art. 240 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) wurde folgende Regelung zur Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgenommen:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Konkret geht es um den § 313 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der regelt, dass Vertragspartner bei schwerwiegender „Störung der Geschäftsgrundlage“ eine Anpassung des unter anderen Umständen abgeschlossenen Vertrages verlangen können.
Voraussetzung ist, dass ein Geschäft coronabedingt vom Staat geschlossen wurde. Eine solche Schließung soll künftig als eine solche „Störung der Geschäftsgrundlage“ gelten. Das gilt nicht, wenn der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.
Details – etwa die Frage, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf – hängen allerdings immer vom Einzelfall ab. Zudem werden nur wirtschaftlich schwer betroffene Mieter mindern können. Mieter, die aufgrund der Pandemie keine oder wenig Umsatzeinbußen haben oder sonst wirtschaftlich gut aufgestellt sind, werden daher regelmäßig keinen Anspruch auf Vertragsanpassung haben.
Das Gesetz hat also vor allem den Zweck, die Position des  Gewerbemieters, der mit dem Vermieter über eine coronabedingte Mietminderung verhandeln will, zu stärken. Die  Minderung der Miete tritt also nicht automatisch ein. Der Mieter muss sich vielmehr an den Vermieter wenden und eine Anpassung des Mietvertrags verlangen. Die Vertragsparteien würden dann einen Nachtrag aufnehmen, der die Miethöhe für die Zeit der Corona-Maßnahmen besonders regelt. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, muss notfalls gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung der Miete verlangt werden kann.